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住房公积金贷款支持保障房建设的问题分析

  1、缺乏法律依据

  我国1991年从新加坡引进公积金制度,最先由地方政府主导建立,后向全国推广,当时主要出发点是利用从单位和职工那里归集住房建设资金来贷款支持“安居工程”,以此来解决城市居民的住房问题。但是在使用过程中,由于管理机制的不健全和监管体制的缺失,住房公积金出现了大量呆账坏账,导致国内很多地方公积金出现亏空现象,这才停止公积金贷款安居工程建设。但是经过多年的冲销,仍有部分资金尚未收回。

  2、础管理环节薄弱

  住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动,实行住房公积金管理委员会审议、试点城市人民政府审批、住房公积金管理中心运作、受委托银行办理相关金融业务的原则。在这种原则下,基本维持了住房公积金的管理运作模式,只是在贷款发放方面是通过委托银行来实现的。不管从委托银行角度来看,还是从住房公积金角度分析,贷款管理模式都较为粗放。

  3、资金回款风险

  利用住房公积金发放经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款,贷款期限最长不超过3年。其中经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目贷款,应以项目销售收入及借款人其他收入和资金作为还款来源,政府投资的公共租赁住房试点项目贷款,应以租金收入及其他资金作为还款来源。公积金贷款支持保障房建设最重要的问题就是投入资金的安全回收,如果届期不能退出,就不单单是投资收益不能实现的问题,更重要的是难以满足缴存者购房而支取住房公积金的实际需求,甚至会发生住房公积金流动性风险。

  4、抵押担保并不能保证资金安全

  抵押担保(主要指作为项目贷款抵押的在建项目)风险是指在操作过程中因抵押物贬值或抵押物处理不当等造成的损失的可能性。虽然说公积金贷款可以用在建项目作为抵押物,在一定程度上规避风险,但在现实操作中由于公积金贷款规模巨大,即使银行这样的专业金融机构。每次贷款违约发生后都要实际亲自处理抵押品的封存与变卖,资金损失也难以全额收回。如果由公积金中心去处理违约,还要花费大量的风险管理费用建立专门的部门,风险管理成本过大。此外,由于抵押物为保障房项目,建设成本低,享受群体多为中低收入的城镇居民,因此在强制执行抵押物时,不管采取何种方式变现,价格都不会特别高,而且还面临着保障房使用者如何安置的问题。

  5、对个贷的“挤出效应”

  主观对个贷的挤出《实施意见》指出,公积金贷款保障性住房的贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,并随个人住房公积金贷款利率相应调整。这一措施的制定在很大程度上减少了保障房的资金成本,但同时也面临着贷款保障房的高收益对个贷产生的“挤出效应”问题。近期出现了部分城市紧缩公积金住房贷款,贷款额度大幅度下调的现象。有专家指出,《实施意见》中规定城市申请试点项目贷款需要满足闲置资金数额在10亿元以上这个条件,这个现象的产生可能是一些地方政府给公积金管理中心施加压力,希望通过减少个人住房贷款,增加公积金的结余,进而取得申报公积金贷款支持保障房建设的试点城市的资格。

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